Libre Ba Ang Lupa Na Nasakop Ng Right-Of-Way?


“LIBRE BA ANG ANG LUPA NA NASAKOP NG RIGHT-OF-WAY?”

ANG EASEMENT OF RIGHT-OF-WAY AY ANG KARAPATAN NA TINATALAGA NG BATAS PARA SA ISANG MAY-ARI NG LUPA NA NAPAPALIGIRAN NG LUPA NA PAG-AARI NG IBANG TAO NA KUMUHA NG NARARAPAT NA DAANAN UPANG SIYA AY MAKALABAS AT MAKAPASOK SA KANYANG LUPANG MULA SA PINAKAMALAPIT NA PUBLIKONG DAANAN. ANG LUPA NA NAPAPALIGIRAN (SERVIENT ESTATE) AY MAY TUNGKULIN NA BAYARAN ANG LUPA NA NASAKOP NG RIGHT-OF-WAY AT MGA DANYOS NA NATAMO NG LUPANG NAKAPALIGID AT NAAPEKTUHAN NG NASABING DAANAN (DOMINANT ESTATE).

NGUNIT KUNG ANG LUPA AY BINENTA, PINAGPALIT O HINATI AT ANG LUPA AY NAKULONG AT WALANG MADAANAN PALABAS NG PINAKAMALAPIT NA PUBLIC ROAD DAHIL ANG NAGBENTA, NAGPALIT O CO-OWNER AY NAGMAMAY-ARI NG NAKAPALIGID NA LUPA NA NAGKUKULONG SA NASABING LUPA, ANG RIGHT-OF-WAY AY WALANG BAYAD.

May nagpadala ng question sa E-Lawyers Online tungkol sa paniningil ng bayad sa binigay na road right-of-way sa kanyang lupa. Libre ba ito o may bayad? Ganito ang tanong niya:

“Meron po binenta sa amin na lupang sakahan na 4 hectares at dati po ay may daanan yun ng binenta sa amin. Ngayon po after namin mabili ay sinirado ng may-ari ang daanan na yun dahil hindi daw kasama yon sa bentahan namin at sa kanya daw po yun at kailangan kami magbayad ng renta. Ganun po ba yun atty dahil hindi naman namin bibilhin lupa nya kung wala kami daanan. Kailangan ba kami magbayad sa kanya?”

Ang right-of-way ay isang limitasyon sa isang ownership ng lupa o pag-arri ng lupa. Ito ay ang karapatan na tinatalaga ng batas para sa isang lupa na napapaligiran ng iba pang lupa na pag-aari ng ibang tao na kumuha ng nararapat na daanan upang siya ay makalabas at makapasok sa kanyang lupain mula sa pinakamalapit na publikong daanan. Ang batas sa right-of-way ay nasa Article 649 at 650 ng New Civil Code.

Article 649. The owner, or any person who by virtue of a real right may cultivate or use any immovable, which is surrounded by other immovables pertaining to other persons and without adequate outlet to a public highway, is entitled to demand a right of way through the neighboring estates, AFTER PAYMENT OF THE PROPER INDEMNITY.

Should this easement be established in such a manner that its use may be continuous for all the needs of the dominant estate, establishing a permanent passage, the indemnity shall consist of the value of the land occupied and the amount of the damage caused to the servient estate.

In case the right of way is limited to the necessary passage for the cultivation of the estate surrounded by others and for the gathering of its crops through the servient estate without a permanent way, the indemnity shall consist in the payment of the damages caused by such encumbrance.

This easement is not compulsory if the isolation of the immovable is due to the proprietor’s own acts.

Upang makakuha ng easement of right of way, the following requisites should be met:

1. The dominant estate is surrounded by other immovables and has no adequate outlet to a public highway;

2. There is payment of proper indemnity;

3.   The isolation is not due to the acts of the proprietor of the dominant estate; and

4.   The right of way claimed is at the point least prejudicial to the servient estate; and insofar as consistent with this rule, where the distance from the dominant estate to a public highway may be the shortest.

Malinaw sa batas na hindi libre ang right-of-way dahil sa Article 649 ng New Civil Code, sinabi doon na “with proper indemnity”. Ang babayaran ay dapat ang value ng nakuhang lupa para sa right-of-way at ang damage na natamo ng may-ari nito. Ang sinasabing value ng lupa na dapat bayaran ay isang factual issue na kung walang mapagkasunduan ang partidos dito, ang korte ang magdecide based sa evidence na pinpresenta nila as to the real value ng lupa.

Ngunit hindi lahat ng right-of-way ay may bayad. Ayon sa Article 652 ng New Civil Code, kung ang lupa ay pinagbili, pinagpalit o pinaghatian at ang lupa na ito ay nakulong ng lupa sa paligid niya na pag-aari ng nagbenta, nagpalit o naghati, ang right-of-way ay dapat ibigay ng libre sa bumili, nakipagpalit o kahating may-ari.

Article 652. Whenever a piece of land acquired by sale, exchange or partition, is surrounded by other estates of the vendor, exchanger, or co-owner, he shall be obliged to grant a right of way without indemnity.

In case of a simple donation, the donor shall be indemnified by the donee for the establishment of the right of way. (567a)

Sa kaso ng reader na nagtanong sa E-Lawyers Online, provided lahat ng elements ng entitlement sa right-of-way ay present, hindi siya pwedeng mapwersa na magbayad sa right-of-way dahil required ang nagbenta na bigyan sila ng right-of-way para sila makadaan papunta sa public road. Kung pilit siyang singilin ng nagbenta ng lupa sa kanila, ang legal remedy niya ay magsampa ng petisyon sa korte para ibigay ang right-of-way ng walang bayad ayon sa Article 652 ng New Civil Code.

Kung gusto nyo na magkonsulta tungkol sa right-of-way, register at my website at www.e-lawyersonline.com.

Visit and also like my FB page E-Lawyers Online. Ito ang link http://www.facebook.com/E.Lawyers.Online.


Leave a Reply