Sponsored Links
Advertisement

Maaari Bang Bawiin Ang Nagastos Sa Pagpapatayo Ng Bahay Kapag Kinuha Na Ang Lupa ng Nagmamay-ari?


“ANO ANG KARAPATAN NG TAONG NAGTAYO NG BAHAY NA MAY PERMISO SA MAY-ARI NG LUPA? MAY KARAPATAN BA SIYA NA MABAYARAN SA GASTOS SA BAHAY?”

ANG BAHAY NA TINAYO NG ISANG TAO NA MAY KASULATAN NG PAGPAYAG ANG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA, ANG MAY-ARI NG LUPA AY MAY OPTION NA ANGKININ ANG BAHAY NA TINAYO PAGKATAPOS NIYANG BAYARAN ANG NAGASTOS SA BAHAY O KAYA IBENTA SA TAMANG PRESYO ANG BAHAY SA NAGTAYO O PARENTAHAN ANG LUPA SA NAGTAYO NG BAHAY.

Ano ang usual na problema kung ang isang tao ay nagpatayo ng bahay sa lupa na hindi niya pag-aari? Marami ang nagkakaproblem kung after na itayo ang bahay sa lupa na hindi kanila ay pinapaalis na sila dito at hindi nila alam kung ano ang kanilang karapatan sa bahay. Ganito ang question ng isang reader ng E-Lawyers Online:

“Hello po. Pwede ko ba atty na singilin ang may-ari ng lupa kung saan pumayag siya na magtayo ako ng commercial area sa lupa niya?”

“Atty., ano po ba ang karapatan ko sa bahay na pinatayo ng kapatid ko na konkreto sa lupa na aking pag-aari na walang paalam sa akin?

Ang principle po ng batas ay “whoever is the owner of the principal is also presumed the owner of the accessories therein unless there is proof to the contrary.” Nasa Article 445 ng New Civil Code ang general rule na anuman ang itayo, itanim o ilagay sa lupa ng isang tao ay pag-aari ng may-ari ng lupa. Ayon sa Article 446, lahat ng ginawa sa lupa katulad ng bahay o mga tanim dito ay presumed o may sapantaha ang batas na ito ay ginawa ng may-ari ng lupa, maliban kung may pruweba o proof ka na ikaw ang gumastos dito. Kung kaya, ang bahay bilang accessories ay considered pag-aari ng taong na rehistradong may-ari ng lupa unless merong kasulatan o evidence na nagpapatunay na hindi siya ang may-ari ng bahay. Kung kaya ang mga plano ng arketikto, building permit at resibo ng mga construction materials ay importanteng ebidensiya upang ipakita kung sino ang nagpagawa nito at bumili nito. Dito makikita ang evidence na sino talaga ang may-ari ng bahay o accessories. Ang hiwalay na tax declaration sa pangalan ng taong nagpagawa ng bahay ay pwedeng gamitin bilang isa sa matibay na evidence. Kung wala kang ebidensiya na ito, ang presumption ng batas ay i-aaply in favor of the registered owner of the land.

Ngayon naman ay kung magkaibang tao ang may-ari ng lupa at ang taong nagpatayo ng bahay sa nasabing lupa. Ang rights and obligation sa batas ng may-ari ng bahay na tinayo ng isang tao sa lupa ng ibang tao ay depende kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) o mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) ang nagpatayo ng bahay.

ART. 448. The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in Articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.

Malinaw na nasa Art 448 na ang may-ari ng lupa ay may dalawang option kung ano ang gagawin sa bahay. Pwede niyang angkinin ang bahay na tinayo sa kanyang lupa pagkatapos niyang bayaran ang mga necessary expenses ng taong may mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) na nagpatayo ng bahay o kaya bilihin sa kanya o pabayaran sa nasabing tao ang lupa. Kung mataas ang presyo ng lupa kesa sa bahay at ayaw itong bayaran ng may-ari ng lupa, ang nagpatayo ng bahay ay magbabayad na lang ng renta at ang korte ang mag-aayos ng renta at period ng lease.

Kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) ang nagpatayo ng bahay, ayon sa Article 448 ng New Civil Code na ang bahay ay mapapapunta sa may-ari ng lupa at walang karapatan ang nagpatayo nito na singilin ang mga nagastos dito. Ang may-ari ng lupa ay pwedeng ipademolish ang bahay o pabayaran ang lupa sa nagpatayo nito ng walang pahintulot sa kanya ayon naman sa Article 450 at meron siya karapatan na sumingil ng danyos o damages.

Kaninong choice o option ang pag-angkin sa bahay o pagbebenta ng lupa? Ito ay binibigay sa may-ari ng lupa kung saan siya ay binibigyan ng option under Article 448 ng New Civil Code at hindi binibigay ang option na ito sa nagpatayo ng bahay. Pwedeng pilitin ng nagpatayo ng bahay ang may-ari ng lupa na mamili sa 2 option ayon sa Supreme Court case na Briones vs. Macabagdal [G.R. No. 150666, August 3, 2010]

“The builder in good faith can compel the landowner to make a choice between appropriating the building by paying the proper indemnity or obliging the builder to pay the price of the land. The choice belongs to the owner of the land, a rule that accords with the principle of accession, i.e., that the accessory follows the principal and not the other way around. However, even as the option lies with the landowner, the grant to him, nevertheless, is preclusive. He must choose one. He cannot, for instance, compel the owner of the building to remove the building from the land without first exercising either option. It is only if the owner chooses to sell his land, and the builder or planter fails to purchase it where its value is not more than the value of the improvements, that the owner may remove the improvements from the land. The owner is entitled to such remotion only when, after having chosen to sell his land, the other party fails to pay for the same.”

Kung pinili ng may-ari ng lupa na angkinin ang bahay ngunit hindi pa niya nabayaran ang expenses dito, ano ang right ng nagpatayo ng bahay?

Ayon sa Article 546 ng New Civil Code, pwede gamitin ng nagpatayo ng bahay ang nasabing bahay hanggat hindi siya bayad ng may-ari ng lupa. Ito ang tinatawag na right of retention ng isang builder in good faith.

ART. 546. Necessary expenses shall be refunded to every possessor; but only the possessor in good faith may retain the thing until he has been reimbursed therefor.
Useful expenses shall be refunded only to the possessor in good faith with the same right of retention, the person who has defeated him in the possession having the option of refunding the amount of the expenses or of paying the increase in value which the thing may have acquired by reason thereof.

ART. 548. Expenses for pure luxury or mere pleasure shall not be refunded to the possessor in good faith; but he may remove the ornaments with which he has embellished the principal thing if it suffers no injury thereby, and if his successor in the possession does not prefer to refund the amount expended.

Ang pagpapatayo ng bahay sa lupa ng ibang tao ay isang delikadong gawain at mahirap na kalagayan na dapat iwasan. Dahil magkakaiba ang isip ng tao at hindi sigurado ang kahahantungan ng relasyon, mas mabuti pang magpatayo ng bahay sa sariling lupa upang maiwasan ang anumang hindi pagkakaunawaan.

Kung gusto nyo na magkonsulta tungkol sa ganitong problema at kailangan na mga dokumento nito, register at my website at www.e-lawyersonline.com.

Visit and also like my FB page E-Lawyers Online. Ito ang linkhttp://www.facebook.com/E.Lawyers.Online.

All copyright of this post is reserved by Atty. Marlon P. Valderama and E-Lawyers Online. Sharing is allowed provided the author is acknowledged and clearly indicated.


Leave a Reply